گلدن ویزای یونان از طریق تبدیل ملک تجاری یا اداری به مسکونی (۲۵۰ هزار یورو)

منابع

https://migration.gov.gr/en/golden-visa/
https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2024/10/9Εγκύκλιος-Golden-24.9.2024-FINAL.pdf
https://www.mfa.gr/en/services/national-visas/
https://enterprisegreece.gov.gr/

 

شرایط ورود

دارا بودن تابعیت کشورهای خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا (Third-country nationals).
داشتن حداقل ۱۸ سال سن تمام برای متقاضی اصلی پرونده.
عدم وجود هرگونه سوءپیشینه کیفری موثر در کشور مبدأ، کشور محل اقامت و سیستم اطلاعات شنگن (SIS).
خرید تمام و کمال یک ملک با حداقل ارزش پرداختی ۲۵۰,۰۰۰ یورو که کاربری اولیه آن تجاری، صنعتی یا اداری بوده و به کاربری مسکونی (Residential) تبدیل شده باشد.
تکمیل قطعی کلیه اقدامات قانونی، فنی، شهرسازی و تغییر کاربری در شهرداری و سازمان ثبت اسناد یونان (Cadastre/Ktimatologio) قبل از ارسال رسمی پرونده اقامت.
امکان شمول اعضای خانواده در پرونده: همسر قانونی (یا شریک ثبت‌شده در دفاتر رسمی یونان)، فرزندان مجرد تحت تکفل تا سن ۲۱ سال، و والدین متقاضی اصلی و والدین همسر (بدون نیاز به شرط سنی یا سقف مالی جداگانه).
تهیه بیمه درمانی معتبر و جامع مطابق استانداردهای ملی و درمانی کشور یونان برای کلیه اعضای پرونده.

محدودیت‌ها

قانون ممنوعیت اجاره کوتاه‌مدت (Short-term Lease Ban): طبق مفاد صریح قانون ۵۱۰۰/۲۰۲۴، املاکی که از مسیر تغییر کاربری به گلدن ویزا ختم می‌شوند، به هیچ عنوان اجازه اجاره دادن از طریق پلتفرم‌های اقامتی کوتاه‌مدت نظیر Airbnb یا Booking را ندارند. در صورت نقض این بند، جریمه نقدی ۵۰,۰۰۰ یورویی و ابطال قطعی کارت اقامت اعمال خواهد شد.
ممنوعیت استفاده به عنوان دفتر کار تجاری: پس از تبدیل ملک به مسکونی، ملک مجدداً نمی‌تواند به عنوان مقر تجاری یا دفتر فعالیت اقتصادی مورد استفاده قرار گیرد.
تکمیل تغییر کاربری قبل از اقدام: تا زمانی که تغییر کاربری در شهرداری به پایان نرسیده و پروانه و استعلام نهایی مسکونی صادر نشده باشد، امکان ثبت پرونده برای کارت اقامت وجود ندارد.
اجاره بلندمدت مجاز: متقاضی می‌تواند ملک مسکونی را به صورت بلندمدت (قراردادهای سنتی مسکونی) اجاره دهد و درآمد یورویی کسب کند.
عدم محدودیت جغرافیایی در سقف ۲۵۰ هزار یورو: برخلاف خرید مسکونی معمولی که در آتن، سالونیک و جزایر اصلی به ۸۰۰ هزار یورو و در سایر مناطق به ۴۰۰ هزار یورو افزایش یافته، در این مسیر خاص، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری حتی در قلب آتن نیز همان ۲۵۰,۰۰۰ یورو باقی مانده است.
بدون شرط حضور فیزیکی: این اقامت به هیچ شرط حضوری در خاک یونان برای تمدید وابسته نیست؛ با این حال، در صورت قصد تبدیل اقامت به شهروندی پس از ۷ سال، رعایت شرط حضور فیزیکی و آزمون زبان و فرهنگ الزامی خواهد بود.

مدارک مورد نیاز

• اصل و کپی رنگی تمام صفحات گذرنامه معتبر با حداقل ۶ ماه اعتبار قانونی.
• سند رسمی انتقال قطعی ملک با تاییدیه سردفتر رسمی یونان (Notarial Deed) با درج پرداخت کامل و بی‌قیدوشرط حداقل مبلغ ۲۵۰,۰۰۰ یورو از طریق سیستم بانکی رسمی.
• گواهی رسمی ثبت ملک در دفتر کاداستر (Cadastre) یا اداره ثبت املاک و مستغلات یونان (Hypothecofylakeio).
• پروانه ساختمانی، نقشه رسمی مهندس ناظر معمار و تاییدیه مهندسی مبنی بر تبدیل موفقیت‌آمیز و کامل کاربری ملک از تجاری به مسکونی مطابق آیین‌نامه‌های شهرداری و شهرسازی یونان.
• گواهی عدم بدهی مالیاتی ملک و فیش پرداخت کلیه عوارض انتقال سند.
• گواهی عدم سوءپیشینه رسمی متقاضی اصلی و همراهان بالای ۱۶ سال (ترجمه‌شده به یونانی با آپوستیل یا تاییدیه وزارت امور خارجه و سفارت).
• مدارک اثبات اثبات روابط خانوادگی (شناسنامه، عقدنامه رسمی) با ترجمه رسمی و تاییدات کامل.
• بیمه‌نامه درمانی رسمی معتبر در قلمرو یونان برای تمامی اعضای خانواده.
• کد مالیاتی یونان (AFM) و پرینت گردش حساب واریزی بانکی خرید ملک از حساب متقاضی.
• ۴ قطعه عکس پاسپورتی استاندارد ۴×۶ سانتی‌متر و CD حاوی فایل بیومتریک دیجیتال.

خدمات

• مشاوره استراتژیک اولیه، آنالیز حقوقی ملک و ارزیابی ارزش ۲۵۰ هزار یورویی
• استعلام سوابق ثبتی و حقوقی ملک در کاداستر جهت اطمینان از نداشتن توقیف یا معارض
• تنظیم وکالت‌نامه رسمی نزد سردفتر یا کنسولگری یونان برای وکیل دادگستری
• اخذ کد مالیاتی یونان (AFM) و هماهنگی‌های بازگشایی حساب بانکی در صورت امکان
• مدیریت روند حقوقی تنظیم قرارداد مبایعه‌نامه و نظارت بر انتقال وجه بین‌بانکی
• همکاری با تیم مهندسی ناظر در یونان جهت پیگیری پرونده تغییر کاربری در شهرداری
• ثبت رسمی و نهایی سند تبدیل‌شده به مسکونی در اداره کاداستر و املاک یونان
• ترجمه، بازبینی و آماده‌سازی کل پکیج مدارک بیومتریک و هویتی مطابق قوانین مهاجرت
• ثبت اظهارنامه آنلاین در پورتال وزارت مهاجرت و پناهندگی یونان و اخذ برگه آبی (Veveosi)
• هماهنگی وقت انگشت‌نگاری (Biometrics) و پشتیبانی همراهی در اداره مهاجرت یونان
• پیگیری مستمر تا زمان صدور و تحویل فیزیکی کارت ۵ ساله اقامت طلایی شنگن

خارج از شمول

• هزینه خالص خرید ملک، عوارض انتقال سند (Transfer Tax)، مالیات‌های شهرداری و هزینه دفترخانه اسناد رسمی (Notary Fees).
• هزینه‌های مهندسی، معماری، تخریب، بازسازی ساختمانی و هزینه‌های اداری شهرداری جهت تغییر کاربری فیزیکی ملک.
• هزینه‌های اداری دولتی (Government Fees / Paravolo) وزارت مهاجرت یونان (معمولاً ۲,۰۰۰ یورو برای سرمایه‌گذار و ۱۵۰ یورو برای هر عضو بالغ).
• هزینه خرید بیمه‌نامه‌های درمانی سالانه در یونان.
• هزینه‌های ترجمه رسمی، تاییدات دادگستری/امور خارجه، دریافت آپوستیل و هزینه دارالترجمه رسمی در ایران یا آتن.
• هزینه‌های سفر، پرواز، ترانسفر و اقامت موقت جهت حضور برای ثبت اثر انگشت.

آخرین بازبینی: 2026-10-13