اقامت سرمایه‌گذاری ملکی یونان (Golden Visa)
ویزای طلایی یونان سریع‌ترین و انعطاف‌پذیرترین دروازه ورود سرمایه‌گذاران به منطقه شنگن است. بر مبنای ماده ۱۰۰ قانون مهاجرت Law 5038/2023 و به‌روزرسانی‌های قانون Law 5100/2024، متقاضیان می‌توانند با تملک یک واحد مسکونی در یونان، اقامت ۵ ساله قابل تمدید با بهره‌مندی کامل اعضای خانواده و بدون نیاز به حضور فیزیکی را به دست آورند.
سطوح جدید سرمایه‌گذاری ملکی بر اساس قانون مهاجرت
۸۰۰,۰۰۰ یورو
شامل کل منطقه آتیکا (آتن)، منطقه کلان‌شهری تسالونیکی، جزایر میکونوس و سانتورینی (Thira) و کلیه جزایری که جمعیت آن‌ها بیش از ۳,۱۰۰ نفر است (شامل جزیره اوییا). شرط ملک: حداقل ۱۲۰ متر مربع فضای اصلی.
۴۰۰,۰۰۰ یورو
شامل سایر استان‌ها، شهرها و مناطق سرزمین اصلی یونان و جزایر کوچک‌تر با جمعیت زیر ۳,۱۰۰ نفر. شرط ملک: تملک یک واحد ملک مسکونی با متراژ مفید حداقل ۱۲۰ متر مربع.
۲۵۰,۰۰۰ یورو
محدود به دو حالت در سراسر یونان بدون شرط متراژ ۱۲۰ متر: ۱) املاک تجاری یا صنعتی که کاربری آن‌ها رسماً به مسکونی تغییر می‌یابد ۲) ابنیه تاریخی ثبت‌شده که تحت بازسازی و احیای کامل قرار می‌گیرند.
مزایای برجسته اقامت طلایی یونان
- پوشش ۳ نسل از خانواده: صدور اجازه اقامت همزمان برای سرمایه‌گذار، همسر، فرزندان مجرد زیر ۲۱ سال و همچنین والدین متقاضی و والدین همسر بدون نیاز به واریز سرمایه اضافی.
- عدم وجود شرط حضور فیزیکی: هیچ تعهدی برای ماندن در خاک یونان قبل یا بعد از دریافت اقامت وجود ندارد؛ کارت اقامت به سادگی با استمرار حفظ مالکیت ملک هر ۵ سال تمدید می‌شود.
- تردد آزادانه در کل منطقه شنگن: سفر بدون نیاز به اخذ روادید به تمامی ۲۹ کشور عضو حوزه شنگن به مدت ۹۰ روز در هر بازه ۱۸۰ روزه.
- امکان کسب درآمد ارزی از اجاره ملک: امکان اجاره دادن رسمی ملک به شکل قراردادهای بلندمدت و ایجاد جریان درآمد یورویی پایدار.
- مسیر دریافت تابعیت اروپایی: امکان ارائه دادخواست شهروندی و گذرنامه یونان پس از ۷ سال سکونت مؤثر قانونی و رعایت ضوابط ادغام و زبان.
مراحل اجرایی و زمان‌بندی پرونده با ویزاوُلا
- انتخاب ملک و راستی‌آزمایی حقوقی (Due Diligence): بررسی سوابق ثبتی ملک در اداره کاداستر توسط تیم وکلای رسمی جهت اطمینان از فقدان هرگونه بار مالی یا معارض حقوقی.
- صدور شناسه مالیاتی (AFM) و حساب بانکی: فعال‌سازی کد مالیاتی رسمی سرمایه‌گذار در سازمان امور مالیاتی یونان (AADE).
- انتقال وجه و انعقاد سند رسمی: انتقال کامل وجه سرمایه‌گذاری از طریق کانال‌های بانکی مجاز و امضای سند قطعی انتقال نزد سردفتر اسناد رسمی (Notary).
- ثبت پرونده و دریافت برگه موقت (Blue Paper): ارسال پرونده به وزارت مهاجرت یونان؛ صدور فوری گواهی قانونی موقت اقامت که امکان سفر قانونی به یونان را مهیا می‌سازد.
- انگشت‌نگاری و صدور کارت بیومتریک: حضور متقاضی و خانواده جهت ثبت بیومتریک و سپس تحویل کارت‌های فیزیکی اقامت ۵ ساله سرمایه‌گذار.
نکات و خط قرمزهای الزامی بر اساس آخرین بخشنامه‌ها:
طبق بخشنامه اجرایی وزارت مهاجرت و پناهندگی یونان، اجاره دادن ملک‌های خریداری‌شده با ویزای طلایی در پلتفرم‌های اجاره کوتاه‌مدت (نظیر Airbnb یا Booking) مطلقاً ممنوع است و تخطی از آن منجر به لغو مجوز اقامت و جریمه ۵۰,۰۰۰ یورویی خواهد شد. همچنین خرید باید منحصراً روی یک ملک منفرد صورت گیرد و تجمیع چند سند برای رسیدن به نصاب تعیین‌شده مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت.
منابع
https://migration.gov.gr/en/golden-visa/
https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2024/10/9Εγκύκλιος-Golden-24.9.2024-FINAL.pdf
https://www.mfa.gr/en/services/national-visas/
https://enterprisegreece.gov.gr/
شرایط ورود
دارا بودن سن قانونی (حداقل ۱۸ سال تمام) برای متقاضی اصلی.عدم داشتن تابعیت کشورهای عضو اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا (EEA).
خرید قطعی یک واحد ملک با متراژ حداقل ۱۲۰ متر مربع فضای اصلی (برای سطوح ۸۰۰ و ۴۰۰ هزار یورو) یا خرید ملک مشمول تغییر کاربری/مرمت بدون محدودیت متراژ (سطح ۲۵۰ هزار یورو).
پرداخت کامل بهای ملک از طریق تراکنش‌های بانکی رسمی (کارت اعتباری، حواله بانکی یا چک تضمینی بانکی یونان) پیش از ثبت پرونده اقامت.
ارائه گواهی عدم سوءپیشینه کیفری معتبر و ترجمه‌شده.
برخورداری از بیمه درمانی معتبر و پوشش‌دهنده هزینه‌های بستری و درمان در خاک یونان.
اثبات منشأ قانونی دارایی‌ها و سرمایه انتقال‌یافته.
محدودیت‌ها
ممنوعیت قطعی اجاره کوتاه‌مدت (Airbnb): بر اساس مصوبه قانون Law 5100/2024، املاک خریداری‌شده تحت این طرح به‌هیچ‌وجه نباید به صورت اجاره کوتاه‌مدت (کمتر از ۶۰ روز) یا ساب‌لت (اجاره به غیر) واگذار شوند؛ نقض این بند جریمه ۵۰,۰۰۰ یورویی و ابطال اقامت به همراه دارد. اجاره بلندمدت کاملاً قانونی است.الزام به سرمایه‌گذاری روی «یک ملک واحد»: تجمیع مبالغ روی چند ملک کوچک‌تر برای رسیدن به کف مبلغ مجاز نیست.
حداقل متراژ ۱۲۰ متر مربع: برای سطوح ۸۰۰ و ۴۰۰ هزار یورو، زیربنای مفید فضای اصلی ملک باید حداقل ۱۲۰ متر مربع باشد.
شرط ۲۵۰ هزار یورویی: تنها شامل املاک با تغییر کاربری مستند از تجاری/صنعتی به مسکونی یا ابنیه تاریخی ثبت‌شده است و نمی‌توان از این واحدها به عنوان دفتر یا شعبه تجاری استفاده نمود.
عدم اجازه کار محلی: ویزای طلایی یونان مجوز اشتغال در بازار کار حقوق‌بگیری این کشور را صادر نمی‌کند؛ با این حال دارندگان حق سهام‌داری، مدیریت شرکت و دریافت سود را دارند.
تمدید هر ۵ سال: اقامت مادامی که ملک در تملک سرمایه‌گذار باقی بماند به صورت دوره‌های ۵ ساله تمدید می‌شود.
بدون شرط حضور: برای حفظ و تمدید کارت اقامت ملکی هیچ الزامی به سکونت در یونان وجود ندارد، اما برای درخواست شهروندی (پاسپورت پس از ۷ سال) اقامت فیزیکی پیوسته و آزمون زبان و ادغام الزامی است.
مدارک مورد نیاز
- اصل و کپی کلیه صفحات گذرنامه معتبر متقاضی و همراهان (با حداقل اعتبار معتبر).
- سند رسمی انتقال و ثبت قطعی ملک (Contract of Sale) تنظیمی توسط سردفتر اسناد رسمی (Notary Public).
- گواهی ثبت ملک در دفتر املاک و کاداستر رسمی یونان (Hypothikofylakeio / Land Registry).
- گواهی بانکی تایید تسویه و انتقال ۱۰۰ درصدی وجه خرید ملک به حساب فروشنده.
- برای پروژه‌های ۲۵۰ هزار یورویی: مجوز رسمی تغییر کاربری به مسکونی یا گواهی احیا و مرمت اثر ثبتی.
- گواهی عدم سوءپیشینه کیفری متقاضی اصلی و همراهان بالای ۱۶ سال (ترجمه رسمی با آپوستیل یا تاییدیه وزارت خارجه و کنسولگری).
- مدارک اثبات پیوند خانوادگی (ترجمه رسمی شناسنامه، سند ازدواج و گواهی تکفل فرزندان).
- بیمه‌نامه درمانی رسمی معتبر در یونان برای تمام اعضای خانواده.
- رسید پرداخت فیش واریز حق‌الرسم دولتی (e-Paravolo) به مبلغ ۲,۰۰۰ یورو برای سرمایه‌گذار و ۱۵۰ یورو برای اعضای خانواده.
- ۴ قطعه عکس بیومتریک پرسنلی جدید همراه با نسخه الکترونیکی (لوح فشرده مطابق استاندارد پاسپورت یونان).
خدمات
- مشاوره و ارزیابی حقوقی و مالی متناسب با سطوح سرمایه‌گذاری جدید (۲۵۰، ۴۰۰ و ۸۰۰ هزار یورو)
- اخذ شماره شناسه مالیاتی یونان (AFM) و افتتاح حساب بانکی رسمی
- همراهی وکیل پایه یک یونانی در ارزیابی حقوقی، استعلام بدهی و بررسی کاداستر ملک
- نظارت بر عقد قرارداد رسمی خرید ملک در دفتر اسناد رسمی (Notary) و ثبت در دفتر املاک
- تهیه و تنظیم چک‌لیست و بررسی اصالت مدارک هویتی و مالی
- پرداخت عوارض دولتی و صدور فیش‌های مالیاتی رسمی (e-Paravolo)
- رزرو نوبت ثبت الکترونیکی در پورتال وزارت مهاجرت یونان و دریافت گواهی موقت (Blue Paper / Beveosi)
- هماهنگی وقت انگشت‌نگاری و بیومتریک در اداره مهاجرت یونان
- پیگیری صدور و دریافت کارت فیزیکی اقامت ۵ ساله سرمایه‌گذار و همراهان
خارج از شمول
- پرداخت مبلغ کل خرید ملک و سپرده‌های مالی مرتبط
- مالیات بر انتقال ملک (۳.۰۹ درصد) و عوارض ثبت اسناد و املاک
- حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی یونان (Notary Fees) و کارمزد کارگزاران املاک (Real Estate Commission)
- هزینه‌های مربوط به صدور فیش‌های دولتی (e-Paravolo) اداره مهاجرت
- هزینه ترجمه رسمی مدارک در ایران و تأییدات دادگستری، وزارت امور خارجه و سفارت
- هزینه بیمه خدمات درمانی بخش خصوصی در یونان
- هزینه‌های سفر، پرواز، ترانسفر و اقامت هتل جهت انجام فرآیند بیومتریک